I eiendomsprosjekter kan utbyggere møte en rekke utfordringer som følge av reguleringer og krav fra myndighetene. Disse reguleringene og kravene kommer gjerne i ulike steg gjennom byggeprosessen. I denne artikkelen ser vi på hva de ulike stegene er, hvor risikoen i stegene kan ligge og hvordan du som investor kan forholde deg til risikoen i prosjektene du investerer i.
Reguleringsplaner og detaljregulering
Dersom du eier en tomt hvor du ønsker å føre opp en tomannsbolig, er første steg å få på plass en detaljregulering som tillater oppføringen av boliger. Det vil være nødvendig for å få lov til å føre opp tomannsbolig på en tomt, at tomten planmessig er tiltenkt boliger, og ikke friluftsområde eller næring.
Dersom dette er tilfellet, vil det være nødvendig med omregulering av tomten.
En reguleringsplan er en politisk vedtatt plan for en kommune eller et område som fastsetter rammer og bestemmelser for arealbruken. Reguleringsplanen setter rammer for hvordan området kan brukes og hva som kan bygges der. Detaljregulering er en mer detaljert plan for hvordan et bestemt område innenfor en reguleringsplan skal utvikles og brukes.
Erfaringsmessig er omregulering en stor og utfordrende prosess, og en prosess som gjerne krever mye erfaring og ressurser å gjennomføre. Risikomitigerende faktorer i denne typen saker er gjerne en prosjektleder med lang erfaring med kommunen og tilsvarende tidligere saker, og ønsket regulering på omkringliggende tomter. Mindre og uerfarne aktører har ofte vanskeligere for å få gjennomført omregulering av tomter, selv om størrelse ikke er noen garanti for suksess.
Omregulering av et tomteområde er noe som kan ta fra noen få måneder til flere år, og det er stor risiko for at omregulering ikke blir innvilget – selv for profesjonelle aktører. DN har tidligere skrevet om at plansaker i Oslo kommune i gjennomsnitt tar 2 048 dager.
Rammetillatelsen og bygget som skal føres opp
Etter at regulering av tomten til boligbebygning er på plass, er rammetillatelse det neste steget for utbyggeren. Rammetillatelse er nødvendig for å få gjennomføre byggearbeidene i henhold til plan- og bygningsloven.
Søknad om tillatelsen må inneholde detaljer om arkitektur, materialer, tekniske installasjoner og planlegging av utomhusarealer, i tillegg til å vise at bygget er i tråd med det reguleringen tillater. Det er risiko knyttet til alle de nevnte punktene som inngår i en søknad om rammetillatelse, og kommunene stiller strenge krav som søkere må forholde seg til.
En erfaren ansvarlig søker vil ofte være en betydelig risikomitigerende faktor. Dette gjelder spesielt søkere med erfaring med kommunen.
Behandlingstiden for en søknad om rammetillatelse varierer mye fra kommune til kommune. Normal behandlingstid er som regel 12 uker for de fleste kommuner, men det er risiko for forsinkelser og for at mangler i søknaden forlenger prosessen. Ved mangler og endringer i søknaden kan kommunen kreve at søknaden som helhet må behandles på nytt, med full behandlingstid på 12 nye uker. Når rammetillatelsen er innvilget, vil den som regel være gyldig i tre år.
Innvilget rammetillatelse gir ikke tillatelse til å begynne bygging, men gir tillatelse til utarbeidelse av byggeplanene i forkant av søknad om igangsettingstillatelse.
Igangsettingstillatelsen er det siste steget før byggestart
Når utbyggeren har fått innvilget rammetillatelse som beskriver bygget som skal føres opp og planen for tomten, er neste steg før bygging å få innvilget igangsettingstillatelse – ofte kalt IG.
En søknad om IG skal utbrodere innholdet i rammetillatelsen. Den skal gi dypere innsikt i detaljene fra rammetillatelsen, samt beskrive planene for gjennomføring og ansvarsretter.
På dette steget er det risiko knyttet til om kommunen vil godkjenne gjennomføringsplanene for prosjektet og om kommunen mener at de utførende aktørene innehar nok kunnskap og erfaring til å stå som ansvarlige for prosjektet. Videre blir det stilt strenge krav til det byggetekniske i prosjektet. Kommunen krever også at samordning mot andre berørte myndigheter er på plass.
Ettersom man ved søknad om IG allerede har fått innvilget rammene for søknaden, kan sannsynligheten for at prosjektet godkjennes til slutt, være noe høyere ved dette steget. Det sagt så er det fremdeles risiko for at dette tar lengere tid enn ventet. Større avvik mellom rammetillatelse og IG kan også by på komplikasjoner, krav om rettinger, kostnadsoverskridelser og forsinkelser på dette stadiet.
De fleste kommuner har tre ukers behandlingstid for søknader om IG, men dette fordrer en komplett søknad uten feil og/eller mangler. Ved feil og/eller mangler tar det typisk tre nye uker å få svar fra innsendt dokumentasjon.
Når bygget er ferdig – midlertidig brukstillatelse og ferdigattest
Når boligene er ferdigstilt, er det siste steget å søke om midlertidig brukstillatelse og så ferdigattest.
Midlertidig brukstillatelse gir boligeieren rett til å ta i bruk boligen, selv om den ikke nødvendigvis er helt ferdig. Det kan eksempelvis være at det gjenstår overflatearbeider eller utomhusarbeider som ikke har påvirkning på sikkerheten. Attesten er en bekreftelse på at byggearbeidene er ferdige og at de er utført i samsvar med den offentlige tillatelsen.
Midlertidig brukstillatelse utstedes på grunnlag av erklæring om ferdigstillelse fra ansvarlig søker med utgangspunkt i samsvarserklæringer fra de ulike leverandørene på prosjektet.
Ferdigattesten er en bekreftelse fra kommunen om at byggearbeidene er ferdige og at arbeidet er utført i tråd med kravene stilt av bygningsmyndighetene.
Søknaden om ferdigattest skal inneholde samsvarserklæring for prosjektering og utførelse fra alle ansvarlige foretak i prosjektet, samt kontrollerklæring for utført uavhengig kontroll.
På dette stadiet er det risiko for at bygget ikke er oppført i henhold til de godkjente planene, manglende dokumentasjon på utført arbeid og manglende kvalitetssikring.
Feil og mangler ved søknad om ferdigattest kan føre til forsinkelser, store ekstrakostnader tilknyttet reparasjoner og endringer, eller i verste fall at bygget må rives. Det er også her knyttet risiko til entreprenørene i prosjektet. Dårlig arbeid, konkurser og manglende ansvarsstillelse for prosjektet kan føre til at bygget ikke får ferdigattest.
De fleste kommuner har omtrent tre ukers behandlingstid på søknader om ferdigattest.
Oppsummert kan en si at det er omtrent fire større steg i en reguleringsprosess for eiendomsprosjekter, hvor alle har ulike risikomomenter. Risikoen går i store trekk fra å handle om risiko for å få føre opp det man ønsker, til om det man har ført opp er trygt og i henhold til det som er godkjent i utgangspunktet. En kommunes behandlingstid varierer for de ulike stegene, og det er alltid risiko for at ting tar lengre tid enn ventet. Dette kan skyldes svakheter hos søker, treghet hos kommunen eller andre feil og mangler som dukker opp.
Det er derfor viktig å være klar over, og å kunne vurdere reguleringsrisikoen i eiendomsprosjekter.
