– Du bør alltid sette deg godt inn i eiendomsmarkedet dersom du ønsker å investere i oppussingsobjekter. Dette kan du gjøre ved å følge med på fagtidsskrifter og næringslivsaviser, der skrives mange artikler om temaet.
Terje Halvorsen er tidligere administrerende direktør i DNB Eiendom, og driver nå et eget investeringsselskap hvor han investerer i eiendom.
– Hvis formålet ditt er å kjøpe en bolig for så å pusse denne opp og legge den ut for salg eller utleie, så må du finne ut hvor høyt du kan være med i en budrunde. I budrunden tar du dermed utgangspunkt i hvor mye oppussingen vil koste deg.
Halvorsen peker på at en lett kan bli revet med dersom en tenker for kortsiktig.
– Vær lojal mot regnestykket ditt. Sett deg også godt inn i lover og regler, så slipper du å gå på en smell med feilinvesteringer. Risikoen reduseres også betydelig dersom du tenker langsiktig og ikke tar snarveier hva angår selve oppussingen.
For å evaluere selve oppussingsarbeidet, råder Halvorsen til å hente inn eksperthjelp dersom du ikke innehar kompetansen selv.
– Dette gjelder også omsetningspris for boligen dersom du er usikker.
Les også: Slik investerer du i utbyggingsprosjekter
– Flytt kjøkkenet
Er lojal: Eiendomsinvestor Terje Halvorsen forteller at for å investere i oppussingsobjekter er det essensielt å ha oversikt over hvilke utgifter det medfører.
Når det gjelder beste tidspunkt for kjøp og salg av bolig, forteller Halvorsen at det beste er å kjøpe i lavaktivitetsperioder og selge når det er høy aktivitet.
Gratis nedlasting: Investeringsbudsjett
Meld deg på nyhetsbrevet vårt og få tilsendt gratis investeringsbudsjett for komplett oversikt over avkastning på eiendomsinvesteringene dine.
– Kjøp i juli og desember, og selg i april, mai eller juni. September og oktober er også gode tidspunkt å selge på. Når du starter eksempelvis utbedring av boligen ved oppussing er det bra å ha denne klar til en av disse salgsmånedene.
Halvorsen legger heller ikke skjul på at det ofte er enkle tiltak som er med på å øke verdien mest. Han forteller at små leiligheter er lette å omsette, i tillegg til at disse er attraktive oppussingsobjekter.
– Hvis du kan gjøre om romløsninger i leiligheten øker verdien betraktelig. Et typisk tiltak er å flytte kjøkkenet ut av eget rom til et hjørne av stuen, som det er i de fleste nye leiligheter i dag. Da kan du gjøre om det som en gang var kjøkken til et soverom. Plutselig har du dermed kjøpt en 2-roms som du nå kan selge som en 3-romsleilighet.
– Beregn alltid at ting tar lenger tid enn forutsatt
Selv om eiendom anses som et investeringsprodukt med relativ lav risiko, mener Halvorsen at man alltid bør tenke «worst case».
– Tidshorisonten på et oppussingsprosjekt kan være ulikt alt etter hva formålet er. Du bør likevel alltid tenke på at ting tar lengre tid. Det kan eksempelvis komme uforutsette problemer knyttet til selve utformingen av boligen.
Han forteller også at du bør ta høyde for at kostnadene kan bli høyere enn antatt. I tillegg må du ha finansieringen av kjøpet på plass, som i seg selv er en tidsrøver.
– Bankene og myndighetene stiller strenge krav til egenkapital gjennom boliglånsforskriftene. Du må forvente å stille med omtrent 40 % egenkapital ved kjøp av bolig for investering. Dette er uavhengig av om du gjør det som privatperson eller foretak.
Halvorsen påpeker derimot at det finnes unntak.
– Bankene har mulighet for å utøve skjønn. Hvis du kan vise til dokumentert tilbakebetalingsevne som er god, samt høy tilbakebetalingsvilje og sikkerhet kan du komme ut med en lavere egenkapital.
Les også: 11 ting du bør vite før du investerer i utleiebolig
