Boligutvikling: Glem Oslo! Dette er stedene i Norge med de beste boligmarkedene

Boligmarkedet i Norge har historisk sett vært preget av høy etterspørsel og begrenset tilbud, noe som tidligere har ført til økte boligpriser og kortere salgstider i mange områder. I denne artikkelen ser vi på boligprisutviklingen og omsetningshastigheten i de 20 største byene og tettstedene i Norge mellom 2022 og 2023. Dette gir en indikasjon på hvilke områder i Norge boligutbyggere bør satse på.

Boligprisutvikling i Norge mellom februar 2022 og februar 2023

Ifølge tall fra Eiendom Norge falt boligprisene i Norge 0,3 prosent fra februar 2022 til februar 2023. Det er den svakeste prisutviklingen de fem seneste årene. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris falt fra 51 920 kroner i februar 2022 til 51 781 kroner i februar 2023. Det var imidlertid store forskjeller i prisutviklingen i de største byene og tettstedene i Norge.

Figuren under viser gjennomsnittlig kvadratmeterpris i en rekke norske byer og tettsteder. Ikke overraskende topper fremdeles Oslo listen med den høyeste gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på 90 180 kroner. Til sammenligning har bebyggelsen rundt Oslos vestside (Asker og Bærum) en snittpris på 65 819 kroner og dermed falt den hele ett prosent i samme periode. Tromsø ligger på andre plass med 56 405 kroner per kvadratmeter, mens både Trondheim og Bergen ligger like etter med henholdsvis 55 119 kroner og 50 114 kroner.

Tettsteder i Agder fylke og flere kystbyer har størst prisvekst

Boligprisene i tettsteder og byer som Arendal, Sandefjord og Fredrikstad, har steget med henholdsvis 10 prosent, 3,83 prosent og 3,28 prosent. Dette gir en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 30 592 kroner, 36 016 kroner og 40 568 kroner. Boligprisene i Arendal har over de seneste tre årene steget hele 28,57 prosent.

Videre viser det seg at også kystbyene på Sør- og Vestlandet har stått seg bra i samme periode. Kristiansand har hatt en prisutvikling på hele 5,42 prosent, tett etterfulgt av Haugesund på 5,32 prosent, Ålesund på 4,88 prosent og Stavanger på 4,42 prosent.

En mulig årsak til at sør og vest-landet har holdt seg bra i boligmarkedet kan være at primærnæringen i disse områdene er mindre påvirket av makroøkonomiske forhold, og at disse stedene ikke er like rentesensitive, slik som for eksempel prispressede Oslo.

For Arendals sin del kan den nye batterifabrikken gi flere tusen nye arbeidsplasser, hvilket er en av de store driverne bak etterspørselen nå. Videre er Arendal en kystby som ikke har blitt rammet like hardt av renteoppgang. Fiskeri og kystnæringene har ikke blitt like hardt rammet av post-korona og krigstider.

Stavanger leder prisutviklingen blant storbyene med en gjennomsnittlig økning på 4,42 prosent. Tromsø er den av de store byene som har opplevd det største prisfallet. Kvadratmeterprisen i byen har falt fra 57 633 kroner til 56 405 kroner, et fall på 2,13 prosent. Like etter følger Trondheim som har sett et boligprisfall på 1,21 prosent. Selv i hovedstaden har markedet surnet, og byen har sett et fall på 0,64 prosent.

Det er fremdeles høye lønninger i Stavanger-området og oljeservice bransjen er ikke like hardt rammet av det makroøkonomiske klimaet som andre næringer. I Oslo er det generelt høye snittpriser samt at gjeldsbyrden er stor, hvilket gjør at man merker man rentehevinger bedre og derfor får man en større nedtur i Oslo. Renten har som kjent en stor påvirkning på boligprisene og vi antar at høyere rente vil redusere prisutviklingen ytterligere.

Dessuten råder det stor usikkerhet rundt fremtidig strømpriser, inflasjon, etterspørsel og tilbud i den norske økonomien. Ved en nedgang i økonomien vil man kunne oppleve større arbeidsledighet.

Tettsteder i Agderfylkene og flere kystbyer har den største prisutviklingen

Boligprisene i tettsteder og byer som Arendal, Sandefjord og Fredrikstad, har steget med henholdsvis 10 prosent, 3,83 prosent og 3,28 prosent. Dette gir en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 30 592 kroner, 36 016 kroner og 40 568 kroner. Boligprisene i Arendal har over de seneste tre årene steget hele 28,57 prosent.

Videre viser det seg at også kystbyene på Sør- og Vestlandet har stått seg bra i samme periode. Kristiansand har hatt en prisutvikling på hele 5,42 prosent, tett etterfulgt av Haugesund på 5,32 prosent, Ålesund på 4,88 prosent og Stavanger på 4,42 prosent.

En mulig årsak til at Sør- og Vestlandet har holdt seg bra i boligmarkedet kan være at primærnæringen i disse områdene er mindre påvirket av makroøkonomiske forhold, og at disse stedene ikke er like rentesensitive, slik som for eksempel prispressede Oslo.

For Arendals sin del kan den nye batterifabrikken gi flere tusen nye arbeidsplasser, hvilket er en av de store driverne bak etterspørselen nå. Videre er Arendal en kystby som ikke har blitt rammet like hardt av renteoppgang. Fiskeri og kystnæringene har ikke blitt like hardt rammet av post-korona og krigstider.

Stavanger leder prisutviklingen blant storbyene med en gjennomsnittlig økning på 4,42 prosent. Tromsø er den av de store byene som har opplevd det største prisfallet. Kvadratmeterprisen i byen har falt fra 57 633 kroner til 56 405 kroner, et fall på 2,13 prosent. Like etter følger Trondheim som har sett et boligprisfall på 1,21 prosent. Selv i hovedstaden har markedet surnet, og byen har sett et fall på 0,64 prosent.

Det er fremdeles høye lønninger i Stavanger-området og oljeservice bransjen er ikke like hardt rammet av det makroøkonomiske klimaet som andre næringer. I Oslo er det generelt høye snittpriser samt at gjeldsbyrden er stor, hvilket gjør at man merker man rentehevinger bedre og derfor får man en større nedtur i Oslo. Renten har som kjent en stor påvirkning på boligprisene og vi antar at høyere rente vil redusere prisutviklingen ytterligere.

Dessuten råder det stor usikkerhet rundt fremtidig strømpriser, inflasjon, etterspørsel og tilbud i den norske økonomien. Ved en nedgang i økonomien vil man kunne oppleve større arbeidsledighet.

Er det mer å gå på i de gunstige markedene?

Det er fremdeles god inntjening i fiskeri, kyst - og oljeservicebransjen. Nedtrappingen av oljebransjen har ikke hatt den største ringvirkningen på boligpriser. Dette lover bra for byer og tettsteder ved kysten. Men fremtiden er ikke hugget i stein for Sør- og Vestlandet. Renten kan innhente denne delen av landet i fremtiden.

Overraskende kort salgstid i mindre byer og tettsteder

For boligutviklere hjelper det lite med høye kvadratmeterpriser hvis boligene ikke er lett omsettelige. Vi har derfor tatt en nærmere titt på hvor mange dager det tar å få omsatt boliger på de aktuelle stedene.

Noen få store byer opplever fremdeles at det går greit unna når det selges bolig, slik som Oslo og Bergen med 30 dager i snitt fra en bolig legges ut på markedet til den er solgt. Mens det noe overraskende tar en del lenger tid i Trondheim, Tromsø og Kristiansand, med 47, 56 og 61 dager.

Derimot viser det seg at Bodø og Drammen går over dobbelt så fort unna og få solgt bolig, med 26 dager og 27 dager.

Av de fem stedene som har lavest salgstid i markedet, utpeker byer og tettstedene rundt byene seg, slik som Drammen, Porsgrunn og Askøy, med 27, 28 og 30 dager.

Kortere salgstid i markedet kan være grunnen til hardere konkurranse om boligene. Det kan være færre boliger innenfor de ulike prisklassene i de områdene der salgstiden er kortere, enn andre steder. Der det er lenger salgstid kan det indikere at kjøpere bruker lenger tid på å vurdere ulike objekter før kjøp.

I Bodø ser man en mye kortere salgstid enn andre nordlige byer. Det kan vise seg at kort salgs tid kan være drevet at befolkningens forventninger at rentetoppen nærmet seg, og kjøpere ser etter gode kjøpsmuligheter.

Drammen har opplevd en voldsom utvikling de siste årene. Tidligere Nedre Eiker kommune har blitt slått sammen med Drammen kommune og dette kan gi ringvirkninger som bedre kommunale tilbud utenfor Drammen sentrum og bedre infrastruktur innad i kommunen. Dessuten satser Drammen veldig på å være en attraktiv kommune og et bosteds-alternativ for Oslo. Drammen bygger helt nytt sykehus og utbedrer togstasjonen slik at kommunikasjonen mellom Oslo og Drammen blir bedre for pendlere. Dette kan være med på å korte ned salgstiden i markedet betraktelig.

På Askøy er det få eneboliger til salgs og disse er svært ettertraktet. Det er mange familier som flytter til Askøy og trenger større boliger for å huse hele familien. Dette samt gode lønninger fra olje og shipping kan være drivende faktorer for at salgstiden på Askøy er lav. Dessuten kan endringer i familiesammesetninger føre til press på boliger i samme skolekrets, spesielt med tanke på skilsmisser innen barnefamilier.

Generelt sett pleier vi å se at omsetningstider er kortere i byer enn på landet. Det kan være stor forskjell fra måned til måned. Noen byer opplever mulig større andel sesongjusterte antall kjøpere enn andre steder. Salgstid er sammensatt av veldig mange faktorer og dermed vanskelig å finne noen konkrete svar på hvorfor noen byer og tettsteder opplever kortere salgstider enn større byer.

Folk har fremdeles penger i Norge og de mest attraktive objektene vil fremdeles være konkurransedyktige.

Disse stedene har hatt størst prisutvikling og kortere gjennomsnittlig salgstid

Sammenligner og rangerer vi prisutviklingen sammen med salgstiden får vi en viss indikasjon på steder der det kan være lurt å rette søkelyset på som boligutbygger. Under viser vi tabellen og vi har markert ut de fem beste byene og tettstedene utfra den nye rangeringen:

Noen kommuner kan være med til å bidra til raskere omsetning av boliger

Vi har også undersøkt kommunenes sider saksbehandlingstider av byggesaker og ser at de fire øverste i rangeringen over kommuniserer ut 3 ukers behandlingstid på sine nettsider. I snitt ligger slik behandlingstid i Norge på åtte til tolv uker. Det er kun Bergen ut fra vår topp 5 rangering som har en behandlingstid på 12 uker. Merk dette er saksbehandling på byggesaker uten dispensasjon eller som er mer komplekse. Tabellen under viser kommunen behandlingstid av byggesaker av byene og tettstedene som er rangert i tabellen over.