Usikkerheten i boligmarkedet har økt i takt med turbulensen i finansmarkedene det seneste halve året. Vi har i Norge gått fra en situasjon hvor boliger gikk for mange hundretusen over takst, til en situasjon hvor liggetiden til mange boliger er betraktelig.

Salgsrisiko er en sentral del av risikoaspektet ved mange byggeprosjekter, og bør vurderes på lik linje med andre risikomomenter i eiendomsprosjekter. Salgsrisiko er som oftest et risikomoment som kommer mot slutten av eiendomsprosjektet – likevel kan det være en rekke momenter som kan være greie å tenke over når du vurderer denne typen risiko.

Forhåndssalg kontra ferdig bygg

Et utgangspunkt for vurdering salgsrisiko er hvorvidt risikoen gjelder et forhåndssalg av ubygde boliger eller om det er snakk om ferdigstilte boliger.

Når det i avisene skrives om fall i nyboligsalget så henvises det ofte til forhåndssalg av ubyggede boliger. Situasjonen vi har i markedet i dag har satt søkelyset på en interessant dynamikk i dette markedet.

Les også

Materialpriser: Hva er det som skaper turbulens?

Når man som boligkjøper kjøper en bolig på forhåndssalg så betyr dette at man låser inn prisen man betaler for boligen mens boligen blir oppført og ferdigstilt. For mange så fremstår dette lite attraktivt i et marked hvor man har tro på at boligprisene skal falle fremover. Dette er det to grunner til.

For det første så er kjøpere gjerne ikke villig til å låse inn en høy pris for en leilighet dersom man tror at man kan få den billigere om et år. Og for det andre så ønsker gjerne ikke kjøpere å sitte på sin nåværende bolig i byggeperioden mens den faller i pris.

Samlet gjør dette at markedet for forhåndssalg kan være meget utfordrende for utbyggere i dag.

For byggeprosjekter hvor salget ikke begynner før etter ferdigstilling av boligene så er ikke denne dynamikken like aktuell.

Hvordan har salget gått så langt?

Et sted man kan begynne på for å vurdere salgsrisiko for ferdige boliger, er å se på hvordan salget har gått så langt for boliger som er ute på markedet, og hvordan markedet i nærområdet har vært den seneste tiden.

For boliger som har ligget ute til salg før kan det være aktuelt å se på hvor lenge boligen har ligget ute til salgs, hvordan interessen har vært og om det har blitt gjort noen endringer i salgsprospektet som endrer utgangspunktet for salget.

Om en bolig har ligget lenge ute til salgs uten å ha blitt solgt så er dette noe som potensielt bør inkluderes i din risikovurdering. Det kan enten være at boligene er for høyt priset eller at selger og megler har bommet på timingen av markedet.

For prisingen kan det være aktuelt å se på om prisantydningen har ligget fast hele tiden hvor boligen har ligget ute for salg eller om selger har sagt seg villig til å senke prisen for å få gjennomført salget.

Les også

Byggelån for bedrifter: Slik får du de beste villkårne

Videre er boligmarkedet er et syklisk marked med betydelig sesongvariasjon, og timing er spesielt viktig. Eksempelvis er det mange seglere som opplever at det kan være fordelaktig å vente til januar med å legge ut boligen sin for salg frem å gjøre det i desember, selv om dette fører til at det påløper andre kostnader i mellomtiden.

Hvordan er markedet i nærområdet?

Et sentralt moment er også hvordan boligmarkedet i nærområdet har vært den seneste tiden.

Et mulig utgangspunkt for å vurdere markedet i nærområdet er å se på omløpshastigheten og prisutviklingen i nærområdet.

Omløpshastighet i boligmarkedet er hvor mange dager en bolig ligger ute til salgs før den blir solgt. Omløpshastigheten varierer fra sted til sted og vil typisk være noe høyere i større byer enn i utkantområder.

Lav omløpshastighet i området kan innebære høyere risiko da det gjerne impliserer at markedet i området er mindre likvid enn andre steder. Det behøver ikke nødvendigvis å være skadelig for salgsprisen, men det kan bety at selskapet må vente lenger for å finne den riktige kjøperen.

Videre kan det være aktuelt å se på hvordan prisene i nærområdet har utviklet seg den seneste tiden. Dersom boligprisstatistikken for nærområdet viser at prisene har vært fallende så kan dette bety at det er risiko for at boligen ikke blir solgt til den prisen som selgeren hadde sett for seg da mange gjerne regner med at prisene vil fortsette i den samme retningen.

Økende boligpriser kan derimot indikere det motsatte, og kan bety at et salg vil skje til gunstigere pris og at tiden det tar å selge gjerne er kortere da mulige kjøpere frykter videre oppgang.

Hvordan er boligene priset?

Et aktuelt poeng når man vurderer salgsrisiko er hvordan boligen er priset sammenlignet med tilsvarende boliger i nærområdet og hvor stor margin prosjektet har.

Gjennomsnittlig salgspris på tilsvarende boliger i nærområdet eller i kommunen kan være et godt utgangspunkt for å vurdere prisen på boligen. Her kan det være et poeng å se på samme boligtype (rekkehus, enebolig, leilighet osv.) og gjerne over en viss tidsperiode. 12 måneder kan være lurt for å forsøke å minimere sesongeffekter.

Her kan en reflektere rundt hva det er som rettferdiggjør en høyere eller lavere pris på boligen sammenlignet med andre tilsvarende boliger.

Er boligene tilpasset det markedet ønsker?

Hvem som skal kjøpe boligen, og hvorvidt den er tilpasset dem er også et aktuelt tema for vurdering salgsrisiko.

Antall rom, stue- og kjøkkenløsninger, garasjemuligheter og andre tilsvarende trekk og egenskaper ved boligen bør stå i stil med den tenkte kjøperen av boligen. Eksempelvis setter barnefamilier gjerne mer pris på hage og garasje enn hva nyutdannede gjør.

Også ting som nærhet til butikker, kollektivtransport og naturen kan ha betydelig påvirkning på hvor attraktiv en bolig er, og evt. også hvilken pris en kan forvente for den.

Utleiemuligheter, enten i form av en hybel eller utleie av hele boligen, kan ha stor påvirkning på hvor attraktiv boligen er og til hvilken pris den kan selges.