Det finnes flere måter å få tilgang på finansiering av bygging på. Blant disse har du typisk vanlig banklån, lån til oppussing og lån via finansieringsplattformer som FundingPartner. Forskjellen mellom disse ligger generelt i vilkårene, samt kravene som stilles til deg.
Hvilke vilkår er viktige når du skal vurdere et byggelånstilbud?
De viktigste vilkårene du bør tenker over når du søker om byggelån er følgende:
- Krav til forhåndssalg
- Krav til egenkapital
- Krav til entrepriseform og valg av leverandører
- Rente
Bilde: Oppskriften på gode vilkår for et byggelån er å gi et komplett og detaljert totalbilde på prosjektet.
Kravet til forhåndssalg kan variere fra situasjon til situasjon. Som tommelfingerregel vil bank gjerne være noen av de som stiller høyest krav til forhåndssalg når du søker om byggelån, og som regel mellom 50-100%. Den største ulempen ved høyt krav til forhåndssalg, er det at nyoppførte boliger ofte må selges billigere fordi de ikke er ferdigstilt. Dermed faller prosjektresultatet.
Vilkår for egenkapital er viktig å merke seg, fordi at desto høyere kravet for egenkapital er, desto dyrere blir det for deg som utbygger. Det skyldes at kapitalen du skyter inn i et prosjekt kan brukes på andre prosjekter og dermed føre til enda mer avkastning.
Vilkårene du blir tilbudt, involverer også gjerne krav til leverandører og entrepriseform. Dette kommer vi tilbake til, men jo strengere vilkårene for leverandører er, desto dyrere kan de bli, ettersom det blir en lengre liste over krav. Samtidig kan det være bra for byggeprosjektet som helhet, ettersom risikobildet kan bli mindre.
Til slutt er naturligvis rente også et viktig moment å vurdere når du får et tilbud. Jo høyere rente, jo dyrere blir prosjektet å gjennomføre. Typisk vil høyere rente innebære mer fleksibilitet med tanke på forhåndssalg, krav til egenkapital og valg av leverandører. Det er derfor viktig at du vurderer den økte rentekostnaden opp mot den potensielle gevinsten av å ha mer fleksible vilkår eller å kunne selge boligene til en høyere pris etter at de er ferdig bygget.
Hva slags dokumentasjon er nødvendig for å få gode vilkår for byggelån?
For å få gode vilkår for byggelån er det viktig med god dokumentasjon. Søknaden bør ha en oversiktlig fremstilling av hvordan byggeprosjektet kommer til å se ut. Dette gjelder både i praksis og finansielt. Kort og godt er det følgende punkter banken gjerne vil at du tar med i søknaden:
- Prosjektkalkyle, med likviditetsbudsjett
- Kjøpskontrakter
- Entreprenørkontrakt
- Byggetillatelser
- Verdivurderinger
- Prosjekttegninger
- Fremdriftsplan på byggeprosjektet
Dersom du har et nyoppstartet eiendomsselskap kan det også være nødvendig å ta med detaljert oversikt over nøkkelpersoner i bedriften din. Dette kan innebære CV, organisasjonskart, henvisning til andre byggeprosjekter samt oversikt over eierstruktur.
En annen nyttig ting som er verdt å inkludere i en søknadsprosess er selskapets stilling til ESG. ESG står for Environmental, Social and Governance, og er en anerkjent styringsparameter for å vurdere prosjektets stilling til miljø og samfunnsansvar.
SPV-er (Single Purpose Vehicles) kan også være med på å forenkle søknadsprosessen. Dette er adskilte selskap som gjerne lages for å ta opp gjeld i ett foretak, for så at morselskapet står for sikkerheten. I tillegg brukes disse for å holde regnskapet isolert når det kommer til et byggeprosjekt. Når det kommer til søknaden, kan du dermed med fordel forklare hvordan du har spredt usikkerhetsmomentene ved byggeprosjektet fordelt på prosjektselskapet (SPV-en) og eventuelt morselskap som har større inntektsside.
Gratis nedlasting: Likviditetsbudsjett
Meld deg på nyhetsbrevet vårt og få tilsendt gratis likviditetsbudsjett for fullstending oversikt over når byggeprosjektet ditt vil trenge likviditet.
Hvor mye egenkapital kreves det for å få byggelån?
Som regel trengs det ikke like stor grad av egenkapital til byggelån som det gjøres ved vanlig boliglån. Kort oppsummert er det følgende faktorer som er viktigst for utlåner når de vurderer hvor mye egenkapital du må ha for å få innvilget byggelån:
- Gjennomføringsevne
- Hvor sannsynlig det er at bygget selges
- Løpetid på lånet
Gjennomføringsevne innebærer sannsynligheten for at prosjektet realiseres. Her kan faktorer som entrepriseform, leverandører, og sannsynlighet for konkurs spille inn. For å gi et godt bilde på gjennomføringsevne er viktigst at du gir god dokumentasjon som inkluderer de punktene som nevnt tidligere.
Sannsynlighet for salg påvirkes av beliggenhet, type bygg, prosjektområdets salgshistorikk for denne type bygg, og ikke minst prisen bygget skal selges for. Her kan du rådføre deg med eksempelvis eiendomsmeglere for å få en takst.
Bilde: Når långiver vurderer egenkapitalkravet, kan det være hensiktsmessig å forklare gjennomføringsevne og sannsynlighet for at prosjektet blir gjennomført.
Løpetid vil påvirke egenkapitalskravet ved at det gir utlåner en pekepinn på hvor lenge ditt selskap kan betjene lånet. Et mer langvarig prosjekt vil typisk tale for økt egenkapital.
Hva angår konkrete egenkapitalskrav er det vanskelig å finne nøyaktig informasjon. Men det er likevel verdt å merke seg at i Oslo er kravet på minimum 40% for kjøp av nye sekundærboliger.
Har entrepriseform noe å si for betingelsene?
Det enkle svaret er ja. Som regel er du som søker byggelån også byggherre. Som byggherre kan du dermed velge å inngå ulike former for kontraktsformer med dem som utfører selve byggingen. I disse kontraktsformene kommer det frem ulik risiko, etter hvordan ansvaret er fordelt mellom deg som byggherre og entreprenør.
Kort fortalt har du disse ulike entrepriseformene å velge mellom:
- Utførelsesentreprise
- Delt entreprise
- Hovedentreprise
- Generalentreprise
- Totalentreprise
Les også
Slik velger du riktig entrepriseform
Hvem er erstatningsansvarlig dersom det skulle oppstå uforutsette kostnader på et nybygg for flere millioner kroner? Dette avhenger av byggeprosjektets valgte entrepriseform.
I innlegget vårt om valg av entrepriseform har vi enkelt fremstilt styrker og risiko ved de ulike entrepriseformene. Långivere er som regel veldig fornøyde dersom du velger å gå for totalentreprise, siden denne har minst risiko. Likevel er det bra for din del å vurdere entrepriseformen nøye etter hva som passer deg og ditt prosjekt.
Last ned sjekkliste for valg av entreprenører
Meld deg på vårt nyhetsbrev og få en oversiktlig sjekkliste, samt flere andre nyttige maler og arbeidsverktøy.
Hvordan går du videre for å velge riktig entreprenør?
Når du har kommet så langt som å velge entrepriseform, gjelder det også å gi et oversiktlig bilde på hvem entreprenørene er. Vi har tidligere skrevet et innlegg om hvordan du velger riktig entreprenør, men gir også et oppsummerende bilde her.
For å få bedre vilkår på byggelånet gjelder det å hente inn de mest realistiske tilbudene fra entreprenør, gitt pris, kvalitet og satt tidsramme du forestiller deg ovenfor prosjektet. Med en omfattende beskrivelse av dette i dokumentasjonen til banken, øker sjansen for bedre vilkår for byggelånet.
Les også
Slik finner du riktig entreprenør til ditt neste byggeprosjekt
Et grundig forarbeid før du velger entreprenør kan være avgjørende for et suksessfullt prosjekt, og spare deg for dyre overraskelser senere i prosjektet.
Hva er kostnadene knyttet til byggelån?
Som med alle lån, sier det seg selv at renter er en betydelig kostnad du bør ta hensyn til når det kommer til byggelån. Renten blir ofte fastsatt gjennom dokumentasjonen du har sendt inn. Likevel, finnes det også betydelige forskjeller fra bank til bank. Vi tar i denne seksjonen utgangspunkt i at byggelånet er strukturert som et rammelån.
Noe av det viktigste å huske på med hensyn til byggelån, er det at du betaler rente av beløpet du til enhver tid har trukket fra rammen. I tillegg trekker de fleste banker provisjon av selve byggelånsrammen. Dette bunner til slutt ut i en avveining mellom det å trekke fra rammen, og størrelsen på rammelånet du søker om, såkalt utnyttelsesgrad.
I tabellen nedenfor ser du et priseksempel på 50% utnyttelse av et byggelån på 2 MNOK, med varighet på ett år.
| Forutsetninger | |
|---|---|
| Byggelånsramme | 2 000 000 |
| Varighet på byggelån | 1 år |
| Gjennomsnittlig byggelån (det du har tatt ut) | 1 000 000 |
| Nominell rente | 5,25% |
| Kvartalsvis provisjon | 0,33% |
| Kostnadene | |
|---|---|
| Rente | 52 500 |
| Provisjon av ramme | 26 400 |
| Etableringsgebyr | 5000 |
| Sum byggelånskostnader | 83 900 |
Merk at totalrenten justerer seg etter utnyttelsesgraden din. Dette er på grunn av at rentesatsen for kvartalsvis provisjon avhenger av lånerammen, mens den nominelle byggelånsrenten avhenger av hvor mye du har tatt ut. Dermed blir renten for de ulike utnyttelsesgradene avhengig av hvor mye du faktisk bruker.
Eksempelvis vil renten ved 5% utnyttelsesgrad virke svært høy i priseksempelet, men det betyr ikke nødvendigvis at du bør gå for mest mulig utnyttelse. Graden av utnyttelse bør du se i sammenheng med prosjektregnskapet ditt.
| Utnyttelsesgrad | Rente |
|---|---|
| 5% utnyttelse | 36,65% |
| 25% utnyttelse | 11,53% |
| 50% utnyttelse | 8,39% |
| 75% utnyttelse | 7,34% |
| 100% utnyttelse | 6,82% |
Oppsummering
Når du søker om byggelån, avhenger vilkårene mye etter hva du har klargjort av dokumentasjon, samt hva prosjektet ditt til slutt ender med å bli. For de fleste er det rentesatsen som er viktigst, ettersom renten er den mest tydelige prislappen. De mange utbyggere glemmer er at vilkårene for forhåndssalg, egenkapitalkrav samt krav for leverandører og entreprenører kan ha enormt mye å si for prosjektresultatet.
Å redusere egenkapitalkravet kan gi deg som utbygger handlerom for å holde flere prosjekter gående. Forhåndssalgsgraden på sin side, kan være avgjørende for å øke totalinntjeningen til prosjektet. Leverandører og entreprenører har på sin side stor påvirkning på om prosjektet i det hele tatt gjennomføres, og til hvilke usikkerhetsmomenter. Når du søker om byggelån, bør du sette deg inn alle de fire vilkårene, og finne avveiningen som passer prosjektet ditt best.